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? ? 楼市上半场已过,上半年房地产市场可谓跌宕起伏,“3·17”新政以来各地密集而广泛的调控风暴,让市场经历了从火爆到降温的转变。近日,从多机构已经发布上半年房企销售排行榜来看,上半场楼市成交方面出现了明显的回落,伴随上半年的楼市政策余温,下半场的楼市政策和市场变化该如何?

? ??据CREIS中指数据显示,2017年上半年中指监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中南京下降幅度达61.19%,福州同比降幅也超六成;同比上升的城市中,汕头升幅为195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。上半年的房地产市场主要是以“稳”为主,多城出台楼市调控政策达到了历史最严程度,调控效果也很明显,相关业内人士预判,下半年的楼市政策应该持续的以稳为主,不能放松,也不必再加码。

? ??上半年市场降温

? ??一季度以来,在“房子是用来住的,不是用来炒的”中央调控精神指导下,各地因城施策、分类调控,掀起了新一轮调控风暴。与以往的调控相比,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高、手段更新、持续时间更长。据中国指数研究院发布数据显示,2017年上半年中国宏观经济保持评完运行态势,房地产市场在“房住不炒”的政策指引下,热点城市投机性需求得到迅速抑制。在政策严控升级的引导下,楼市整体成交同比有所下降,城市间分化明显。截至6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。

? ??以北京为例,北京首套房贷款利率经历了五次调整。第一次调整在元旦以后,大多数北京的银行针对购房者的首套房贷款利率将折扣从原来的8.5折上调至9折,3月17日,北京“认房认购”政策出台后,为了落实认房认贷的首套认定标准,商业银行上调首付比例,停止审批25年以上住房贷款。随后3月27日,16家银行首套房贷款利率的折扣上调至9.5折。“五一”假期后北京地区大部分国有银行、股份制银行、城商行均上调利率,其中首套房贷款利率上调至基准利率,二套房利率则在基准利率基础上上浮20%。6月5日,个别银行对房贷利率进行第五次调整,首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

? ??同时,上海、深圳、广州也调整房贷利率。上海部分小银行已经将首套房贷款折扣从9折调整至9.5折,而中信银行则将首套房贷款利率上浮20%,一些银行的二套房贷利率基本都在基准利率的基础上上浮10%。深圳的中国银行、工商银行、招商银行等大部分银行执行贷款利率折扣9.5折,建设银行、民生银行等上调房贷利率至基准利率,各银行的二套房贷款利率基本上都上浮10%。广州的四大国有银行均执行房贷基准利率。

? ??其余政策进入修补阶段。从6月份政策出台的特点来看,数量上较5月份有明显的减少,邢台、张家港、清远等城市6月份首次出台了相应的稳市场措施。整体来看,新出台调控的邢台、张家港、清远市政策力度相对温和,而长沙、佛山、廊坊、西安等城市的收紧政策进入修补阶段。中心城市及热点城市在6月主要是对政策进行进一步升级或修补。

? ??“从全国来看,一二线城市抑制需求加上限价令,形成了量缩价稳的局面,量缩是指成交量下降,价稳是说在限价令下房价没有再快速上涨,尽管这还只是统计意义上的价稳。而三四线城市去库存明显见效,上半年的成交量增长主要来自于三四线城市的增长,包括销售面积增长与销售金额增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

? ??下半场政策或持稳状态

? ??对于下半年的市场变化趋势,相关人士认为,一二线城市抑制需求的同时也减少了住宅土地供应,未来一二线城市住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加,但地价不会下降,房价反弹压力很大,所以调控不会轻易放松,会有微调。而三四线城市住宅土地供给将继续下降,地价继续上升,房价上涨,成交增速下降。

从上半年的楼市库存看,截至2017年6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。重点监测的城市中,4个城市库存均有不同程度的上升,其中南京升幅明显为10.56%,宁波次之,环比上升9.89%。本月除南京、宁波、蚌埠、广州外,其余城市库存均有不同程度下降。

? ??去库存也是伴随因城施策,坚持住房居住属性,分类调控、因城施策仍是2017年房地产政策主基调。针对房地产方面,明确今年房地产市场的三项重点工作:加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。2017年因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。房屋租赁市场机构化比较明显,各大城市以存房量为基础,规范租房市场,实现“住有所居”助推房地产行业平稳健康发展。

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